Налог с продажи недвижимости в 2016 году

ВНИМАНИЕ! 

Новый порядок расчета налога с дохода от продажи квартиры, про который будет рассказано ниже, применяется в отношении недвижимости полученной в собственность с 1 января 2016 года и позже. Если вы получили недвижимость раньше (то есть право собственности на нее было офомлено до 1 января 2016 года), то читать дальше НЕ НУЖНО. Вам необходима статья по ссылке: "Налог с продажи квартиры, полученной в собственность до 1 января 2016 года" >>>.

Во многих случаях при продаже квартиры продавец должен заплатить налог на доходы. Почему «во многих», а не во всех? Все зависит от двух факторов:

1. Срока, в течение которого квартира находилась в собственности продавца.

2. Продажной стоимости квартиры.

Срок нахождения в собственности

До 2016 года действовало простое правило: если квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше, то доход от ее продажи не облагался налогом, вне зависимости от его суммы. 

       С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Но, еще раз подчеркну, новые правила относятся только к тем квартирам, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года. Об этом четко написано в пункте 3 статьи 4 этого закона. Он предусматривает, что новый порядок расчета налога "применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года".

Если право собственности на квартиру оформлено раньше (в 2015, 2014, 2013 и т. д. году), то по этим квартирам применяются старые правила расчета налога.

 Итак, правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении квартир, которые были получены:

-по наследству;

-в дар от близкого родственника. По Семейному кодексу (статья 14) близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;

-в порядке приватизации;

-по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением)

Пример:

Вы продаете квартиру.

Ситуация 1

Квартира получена по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 2

Квартиру вы раньше купили у стороннего челловека. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квратира находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

----------------------------

    Таким образом, налог с продажи квартиры находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию подобный доход не подлежит.

    Налог с продажи квартиры, которая находилась в собственности менее пяти или трех лет (5 или 3-х лет) , возможно придется заплатить. Но тут имеет значение второй фактор - продажная стоимость квартиры.

Доходом от продажи квартиры, который должен быть задекларирован, считают:

-договорную стоимость квартиры, если она выше ее кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент);

-кадастровую стоимость квартиры, умноженную на 0,7, если она выше договорной стоимости.

                            Проще говоря в доход берут максимальную величину:

-договорную стоимость;

-кадастровую стоимость умноженную на 0,7 

 Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана квартира. 

Пример:

Вы продаете квартиру, которая находится в вашей собственности 2 года.

Ситуация 1:

По договору продажная стоимость квартиры составляет 4 000 000 руб. Ее кадастровая стоимость 9 800 000 руб.

В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 6 860 000 руб. (9 800 000 х 0,7). Это больше чем договорная цена. Поэтому в доход включают кадастровую стоимость.

Ситуация 2:

По договору продажная стоимость квартиры составляет 8 300 000 руб. Ее кадастровая стоимость 10 300 000 руб.

В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 7 210 000 руб. (10 300 000 х 0,7). Это меньше чем договорная цена. Поэтому в доход включают договорную стоимость.

----------------------------

Полученный доход от продажи квартиры нужно задекларировать (или договорную или кадастровую стоимость) и его облагают налогом.

Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры. Он может выбрать любой из них по своему выбору.

Первый - получить имущественный налоговый вычет. 

Второй - уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры.